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          房企新動向:退地、賣資產脫困,輕資產模式受追捧

          發布時間:2022-04-30

          繼去年宋都股份的退地風波后,近期開發商再現退地操作。4月14日,招商積余公告顯示,該公司全資子公司天津格蘭云天置業公司持有“津塘(掛)2007-24號”土地,擬退還給天津經濟技術開發區規自局。

          無獨有偶,華夏幸福競得的廣州荔灣隆沙地塊、時代中國在廣州的舊改項目、花樣年控股在杭州的一宗住宅地塊,也傳出了退地的消息。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴雷達財經,開發商退地是需要關注的一種新風險。從企業角度來講,說明一些企業經營壓力比較大,消化不了就通過退地來降低成本,但由此可能影響一些項目的開發節奏。

          除了歸還土地,出售項目也成了不少房企的減負手段。根據中房網的數字統計,最近2個月以來,已經至少有46家房企公告了56筆出售或轉讓的信息,這其中包括過往的百強房企。

          此外,在轉型訴求下,具備輕資產、低杠桿特性的代建業務,備受渴望轉型的房企青睞。嚴躍進分析,這幾年房企在重資產模式中壓力很大,或者說盈利空間相對小,所以代建業務是很多房企關注的重點。

          退地、退項目已屢見不鮮

          雷達財經注意到,宋都股份是自去年實行集中供地以來,違約退地的首家房企。2021年5月,在杭州首輪集中供地中,宋都股份共耗資45.84億元獲得5宗土地。兩個月后,宋都股份發布公告稱,經協商后,公司決定放棄杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權,相關部門不予返還繳納的5000萬元保證金,占其2020年凈利潤的14.19%。

          2021年7月9日,瑞安房地產也發布公告稱,已向佛山禪城區歸還嶺南天地項目7號及8號土地,并獲得現金補償26.53億元。這一補充金額,相比于24.5億的賬面凈值高出了約2億元。

          不同于宋都股份退還的地塊來自集中土拍,嶺南天地是瑞安房地產在2007年以75.1億元拿下的項目,是當時廣東省內規模最大的舊改項目。

          這兩起退地事件在當時引發了不少討論,億翰智庫認為房企退地原因主要包括,高價拿地導致盈利無法兌現、資金不足無法負擔開發、回籠資金以調整布局等因素。彼時業內認為,集體性退地雖不會成為趨勢,但不排除個別城市會有較多的退地情況出現。

          到了今年1月27 日,廣州市土地開發利用發展中心發布了一則土地解除合同公告,內容顯示廣州規劃自然和資源局解除了荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南地塊的出讓合同或變更協議。

          據悉,這塊地正是白鵝潭 CBD 的重要地標項目廣州幸福中心。2020年6月,華夏幸福以 68.39 億底價,抄底拿下荔灣隆沙地塊。

          今年4月份,業內傳出消息,稱廣州房企時代中國向廣州政府發出一份《關于懇請支持舊改項目退出的報告》,申請退出廣州黃埔、增城、從化共計8個項目。

          “舊改項目沉淀我司大量資金,為順利度過當前階段性困難,懇請市政府支持企業紓困解難?!睍r代地產在報告中表示。

          據悉,除了申請退出8個舊改項目外,時代中國還要求退還增城、從化項目約3億的履約保證金,及黃埔5個項目約17.1億元的前期投入資金。

          目前,時代中國已向媒體證實了該報告的真實性,并回應稱,當城市更新政策和市場環境發生變化和調整時,會因變化定期對存量城市更新項目進行審視及調整。

          一般房企退地被視為與資金壓力有關,但有知情人士稱,時代中國上述退出舊改行為與資金回籠沒有必然關系,主要出于政策調整下項目暫緩推進,針對具體業務作出改變。

          不過,該類項目能否如愿退還并得到款項,在一些行業專家看來仍是未知。而且如果這次舊改項目退出成功,或將在本地市場引起多米諾骨牌效應。

          時代中國不是近期唯一謀求退地的開發商,招商積余在4月14日晚間公告了退地事項,天津經開區規劃局同意收回該土地的使用權,并擬按照天津公司原繳納的土地出讓金,在核減企業補貼后,支付相應的土地補償費用。

          4月18日,“住在杭州網”報道,杭州2021年首批集中出讓的浦樂單元R21-21a地塊,目前仍是凈地狀態,據該地塊項目公司的一位股東介紹,目前已在推進退地流程。

          報道稱,花樣年杭州公司的相關負責人表示,“在濱江浦樂項目的土地款繳納上,我方在資金上遇到了較大困難。按照之前的土地出讓合同,因土地款未繳齊,按合同條款的確是我方違約?!?/p>

          此外,據《財經》稱,恒大的金融債權人中信信托日前收到廣州城投集團來函,將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目。

          具體方案是,恒大先啟動項目退地,廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投集團作為保證人,保全信托計劃全額本金分期支付,最終使得信托本金安全退出。

          對于頻繁的退地現象,嚴躍進認為,如果退出數量較多的話,可能就是一個系統性的問題。因為從行業角度來講,這說明一些企業經營壓力比較大,而且也會拖慢一些項目的開發節奏,影響了一些房地產項目的供應,這方面是需要引起注意的。

          房企開啟資產處置大潮

          退還土地并非開發商主動“后撤”的唯一策略,部分資金鏈緊張的開發商,正在積極將旗下資產擺上貨架。

          從資金端來看,盡管最近一段時間,有信貸寬松、限購松綁、央行降準等積極的信號出現,但一些民營開發商依然“錢緊”。

          國元證券報告指出,民營房企信用債市場風險事件頻發,截至2022年4月14日,境內發債主體已有20家觸發實質性違約或展期,累計金額達到891.41億元;中資美元債市場觸發違約累計金額達到148.6億美元。

          作為化解房地產市場風險的支持政策之一的房企并購貸款,目前正在快速推進。據中指研究院監測,截至4月8日,各渠道房地產并購類融資額共計2251.2億元,金融機構及資產管理公司等多元化市場主體紛紛入場參與資產處置。

          這些出售背后,又有那些房企在“賣賣賣”呢?今年年初,美的置業擬收購金科股份所擁有的南京科宸公司53%股權以及山河宸園公司的50%股權。據公告披露的財務數據顯示,截至2021年末,上述兩項目公司的未經審核綜合資產總凈值約為14.59億元,對應約8.31億元的總收購價,金科股份給美的置業打了“六折”。

          1月28日晚,世茂集團公告稱,公司旗下的上海外灘茂悅酒店將出售給上海地產,交易作價45億元。類似于金科股份,世茂也對資產打了折扣。數據顯示,外灘茂悅酒店評估值為56億元,項目存在融資余額36億元,以此計算,45億成交價相當于評估值的8折。

          3月15日,富力地產以約7.96億人民幣出售了其位于倫敦的房地產項目,據稱比項目估值價格少了7個億。此后,又有消息稱,富力正與多家房企進行洽談,廣州等地部分項目已經臨近交割。

          據悉,富力地產未來兩個月內需要兌付及回售的國內信用債券超過40億元,7月還有兩筆合計近10億美元的票據到期。

          3月27日,正榮地產公告稱以約1.56億元的價格,將旗下的佛山項目公司51%的股權出售給合作方新希望地產。

          據中房網不完全統計,加入到出售旗下資產補充現金流大軍的房企,名單涵蓋了恒大、融創、世茂、中南、禹洲、奧園等知名房企。資產種類包括項目股權、公司或關聯公司的股權、物業資產、酒店資產,以及銀行股權等。

          嚴躍進表示,當前房企頻繁出售股權、資產,本質上都是為了回籠資金,進一步促進企業流動性的改善。

          標普此前公布的一份報告顯示,2022年116家樣本企業國內債券到期金額約為2300億元,美元債兌付余額為273.25億美元,且主要集中于上半年。巨大的償債壓力之下,業內預計房企變賣資產的動作還會持續一段時間。

          輕資產代建模式受追捧

          業內人士指出,盡管出售資產或是房企解困最快的途徑,但短期內度過危機后,長期還是需要優化債務結構,尋找低杠桿時代的新增長方式。

          在此背景下,可以越過拿地融資環節,直接為土地擁有方開發建設項目,過去輕資產模式代建業務,重新進入了房企的視野。

          2022年初,萬科牽手深業集團、深圳市特區建工集團、深圳市人才安居集團,共同成立了代建公司深圳安居建業,其中深圳市政府持股40%,萬科在內的另外三家公司各持股20%。

          有市場傳聞,在碧桂園2021年內部年會上,執行董事程光煜表示,近期提出的住有所居對碧桂園做代建,是一個機會。而布局較早的綠城中國和建業地產,已經將代建業務分拆上市。2020年7月,綠城管理控股在香港聯交所主板上市,成為中國代建第一股,過去一年股價漲幅超過了70%。2021年5月31日,中原建業在港交所掛牌上市,成為第二家代建上市企業。

          在房地產代建中,業主方擁有土地,投入資金,項目的開發全過程由更具經驗的代建方來承接,代建方通常按建設總投入的4-6%收費。

          由于代建業務不注入資金,只輸出服務與品牌,代建業務擁有高利潤、低杠桿的特性。數據顯示,中原建業利潤率一直維持在高水平,過往三年平均為60.4%,綠城管理的毛利率也常年在40%以上。

          除了融資環境收緊房企為維持發展,發展代建業務的另一個原因是潛在的市場需求。據悉,去年的集中供地潮中,大量城投公司入場托底,手里聚集了不少資源。據嚴躍進的估算,去年城投公司在全國大概拿了2-3萬幅土地,拿地后有尋求代建方面合作的需求。

          中國指數研究院也預計,代建市場規模行業占比將以年均21.3%的速度高速增長,到2025年,代建行業規模預計滲透率將達到12.5%,對應2021年4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業務占比可做到20%-30%,以平均值25.5%估算,國內代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

          然而,嚴躍進也指出,并不是所有房企都認可代建模式,因為代建容易使得房企“失去自我”,而一些房企有情懷,希望做出獨立操盤獨立運作的項目。


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